外商房地产取得制度

外国人取得韩国境内的房地产时、适用《关于房地产交易申报等法律》(该法中被称为“外国人等”)、《外商投资促进法》、《外汇交易法》等。除需要批准的对象地皮外、希望取得韩国境内房地产的外国人等只需根据一定的程序进行申报、就能取得房地产。由于申报对象土地和特许对象土地存在严格的划分、且取得程序不同、因此须特别加以注意。此外、房地产的取得、使用和开发存在一定的规定和限制、这些土地相关规则不区分外国人和韩国人、同等适用。

<外国人取得房地产的相关法律>


分类	关于房地产交易申报等法律	外商投资促进法	外汇交易法
对象	外国人(外国自然人、外国法人、外国人持股达50%以上的韩国法人、外国政府、国际机构等)	外国人(外国自然人、外国法人、外国永久居住权人、国际经济合作机构等)	非居民
主要内容	房地产取得申报:外国人取得韩国房地产时、须根据一定程序进行申报	外商投资申报:在外商直接投资的情况下、须根据一定程序进行投资申报	房地产取得申报:非居民外国人取得韩国房地产相关权利(包括传贳权、抵押权等)时、须根据一定程序进行申报
申报机构	土地所在地的市、郡、区政府	办理外汇业务的银行、KOTRA	办理外汇业务的银行
申报时间	自合同签订之日起60天内	投资资金进入韩国前	取出房地产取得资金时
主管部门	国土交通部	产业通商资源部	企划财政部

关于房地产交易申报等法律

《关于房地产交易申报等法律》针对外国人等在韩国取得房地产等(房地产或可以取得房地产的权利)的情况、作为申报或批准事项进行了规定。此外、外国人等取得房地产或与此相关的权利时、与《关于房地产交易申报等法律》规定的申报无关、必须依据《外汇交易法》(该法中将外国人等称为非居民)进行申报。

外国人等的房地产取得相关特例

外国人等签订取得韩国房地产的相关合同时、须自合同签订之日起的60天内向市长(指不设区的城市的市长及特别自治市市长和特别自治道行政市的市长)、郡守或区长申报。但《注册经纪人法》第2条第4款规定的开业注册经纪人在制作、交付交易合同书的房地产买卖合同的情况中、相应开业注册经纪人必须申报。

此外、外国人因继承、拍卖等合同以外的原因取得韩国房地产时、须自取得房地产之日起的6个月内向市长、郡守或区长申报。

<外国人等的房地产取得持有申报>


分类	因签订合同而取得	因签订合同以外的原因取得	土地继续保有申报
申报对象	外国人等签订取得房地产等的合同时(特许对象土地除外)	外国人通过继承、拍卖、根据《关于取得以公益事业为目的的土地等及获得补偿的法律》和其他相关法律规定行使回购权、法院的生效判决、法人的合并等取得房地产时	在韩国境内拥有土地的韩国国民或根据韩国法律成立的法人、团体变更为外国人所有的情况、且外国人希望继续保有相关房地产的情况
申报期限	自合同签订之日(合同制定之日)起的60天内	自取得房地产等之日(合同以外的原因发生之日)起的6个月内 • 继承—被继承人死亡之日 • 拍卖—成交金额付清之日 • 回购 : 回购协议签订之日或回购款项信托之日 • 生效判决—生效判决书	自变更为外国人之日起的6个月以内
申报机构	土地所在地的市、郡、区政府	土地所在地的市、郡、区政府	土地所在地的市、郡、区政府
需提交的资料	土地取得合同、身份证 • 委托代理人代为申报时、须携带代理人身份证和外国人当事人的身份证复印件	证明通过合同以外的原因取得土地的资料、身份证 • 继承—可证明继承人身份的资料 • 拍卖—拍卖成交书 • 回购—可证明回购事实的资料 • 生效判决—生效判决书	国籍变更证明资料、身份证
处理期限	即时(3小时以内)	即时(3小时以内)	即时(3小时以内)

土地取得许可

欲取得的土地属于军事基地和军事设施保护区时、在签订相应土地的取得合同前、须获得市长、郡守或区长的土地取得许可。获得位于许可区域的土地交易合同相关批准时、无须获得土地取得许可。

<取得须获得许可的土地>


分类	内容
许可对象	• 《军事基地和军事设施保护法》第2条第6款规定的军事基地和军事设施保护区、以及作为其他为了国防目的需要特别限制外国人等取得土地的地区 • 《文化财产保护法》规定的重点保护文物和以保护重点保护文物为目的的保护物或保护区 • 《自然环境保护法》规定的生态、景观保护区 • 《关于野生生物保护和管理的法律》规定的野生生物特别保护区
申请期限	合同签订前
批准机构	土地所在地的市、郡、区政府
需提交的资料	合同当事人间的协议书、身份证
处理期限	自批准申请之日起的15天内

处罚规定

《关于房地产交易申报等法律》中设有处罚条款、签订了取得房地产等的合同却不进行取得申报时、将处以300万韩元以下或500万韩元以下的罚款;通过合同以外的方式取得房地产而不进行房地产取得申报或不进行房地产合同持有申报时、将处以100万韩元以下的罚款。针对须获得许可的土地、在未获得许可的情况下签订土地取得合同时、该合同无效、且将处以两年以下有期徒刑或2,000万韩元以下的罚款。

外商投资促进法

《外商投资促进法》还特别规定了在出租或出售国有、公有财产时、可以根据自由合同向外商投资企业或外商投资环境改善设施运营人出租或出售等的特例。将土地等房地产出售给外商投资企业时、若认定买方难以一次性付清全款、可延长付款期限或允许分期付款。

外汇交易法

房地产交易过程中若出现外汇流入或流出、须遵守《外汇交易法》规定的外汇流入、流出程序。与房地产交易相关的《外汇交易法》中的主要内容对房地产买卖资金的流入和流出程序进行了详细说明。

土地相关限制

与土地相关的限制主要分为与土地取得相关的限制、与土地使用相关的限制、与土地开发相关的限制三大类。原则上、所有限制不区分韩国人和外国人、同等适用。

土地取得相关限制

以《关于房地产交易申报等法律》规定的位于许可区域内的土地为对象签订土地合同时、须获得市长、郡守或区长的批准。

此外、虽然《农地法》原则上要求农地用于农地所有人自己的农业经营、禁止农地归不使用农地的人所有、但也认可一些例外、比如欲从事周末务农、体验务农事业的人可拥有总量不满1,000m2的农地等。

土地使用相关限制

根据《关于国土规划和使用的法律》、韩国所有国土分为四种用途区域(城市、管理、农林、自然环境保护)、各用途区域分别设立了一定的行为限制。此外、为解决人口、产业过度集中造成的问题、《首都圈整备计划法》将首都圈(首尔、仁川、京畿道)划分为三个区域(过密抑制区域、增长管理区域、自然保护区域)、各区域也对一定行为进行了限制。

欲在属于过密抑制区域的首尓建造商务用建筑物、销售用建筑物、公共办公建筑物等时、须缴纳过密分摊额、针对工厂和学校、规定新建、增建总许可面积、若超过规定面积、新建和增建将受到限制。若收到相应土地所在地的市、郡、区政府发放的土地使用计划确认书、可确认针对该土地的主要限制内容。

※ 首都圈过密抑制区域

首尔特别市、仁川广域市(不包括江华郡、瓮津郡、西区大谷洞/不老洞/麻田洞/金谷洞/梧柳洞/旺吉洞/堂下洞/元堂洞、仁川经济自由区和南洞国家产业园区)、议政府市、九里市、南杨州市(仅限好坪洞、坪内洞、金谷洞、一牌洞、二牌洞、三牌洞、加云洞、水石洞、芝锦洞和陶农洞)、河南市、高阳市、水原市、城南市、安养市、富川市、光明市、果川市、义王市、军浦市、始兴市[不包括半月特区(包括从半月特区分离出的地区)]

※ 过密分摊额制度

• 过密分摊额是《首都圈整备计划法》中规定的制度、其目的在于缓解首都圈地区过于密集的现状、并为地区均衡开发和扩建城市基础设施筹集所需资金。目前、若在首尔市内新建或增建人口集中诱发设施中的商务用建筑物、销售用建筑物、公共大楼等时、须征收过密分摊额、分摊额计算方法为建筑费的10%、但考虑到各地区的条件、可进行下调、最多下调至5%。

• 须缴纳过密分摊额的建筑物:商务用建筑物的面积为2.5万m2;销售用建筑物面积为1.5万m2;对于综合建筑物、征收对象面积中销售用设施的面积为各用途面积中最大的面积、且该建筑物面积为1.5万m2;其他综合建筑物的面积为2.5万m2

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